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还剩100多天,2020要不要买房?五大信号揭示答案

时间:2020-10-13 14:24 来源: 作者:admin666

深耕地产江湖,带你读懂全国楼市情报!

这两天,恒大许主席宣布恒大旗下项目金九银十全面7折促销,打响了金九银十房企打折促销的发令枪。房企之间,抓住金九银十的销售节点,全力促销,开启了一场回笼资金的大battle。

其实,每到销售重大节点,恒大都会搞一波力度不小的全国性打折促销,市场已经习惯,甚至有些麻木了。

那么,今年的金九银十与之前会有什么不同?在今年接下来的100多天中,房地产市场会有什么样的走势和变化呢?

今天咱们来好好聊一聊。

.01

政策什么风向?

从政策面上看,中央政府房住不炒,防范金融风险的大方针不变。绝不用房地产拉动经济也不只是一个说词。

虽然今年疫情对经济造成了巨大的压力,但中央政府要戒掉房地产这个“瘾”的决心没改变。很多人预测的大水漫灌没有出现,LPR房贷利率下调也非常有限。在二季度各地的政策性放宽被叫停后,不少城市甚至出现了放松政策一日游的现象。

房价上涨明显的城市被一一点名:深圳、东莞、杭州、苏州、无锡、绍兴、海口、宁波、沈阳等多个城市被迫升级限购措施,狂欢追高的投资者被一夜套牢。

时至今日,已经没有人再做今年政府会出台放松限购的预测了,但在部分房价涨幅不大,卖地压力较大的城市,还是会有小范围的以“人才引进”为名的特殊政策出笼,但范围相对较小,影响有限。

地方政府卖地的冲动也没有变,截至今年6月底,34个省级行政单位中,除了上海市的财政收支是有盈余之外,其他省市全部入不敷出。各地政府都想多卖点地,卖出个好价钱。

既然限购放松这条路走不通,货币权利又不在地方手上,不少地方就开始放松预售政策。拿预售证的标准一降再降,有些城市只要项目打完地基,基建做到正负零就可以发预售证。这对缓解房地产开始企业资金压力,加速现金回流起到了很大的帮助。不少开发商又有了拿地的积极性。

总结来说,房住不炒的政策,控制了部分的投资需求,降低了购买力;部分地方政府降低预售门槛,提高了供应量。

.02

市场怎么样?

一季度因为疫情的因素,房地产销售跌入谷底,但二季度销售迅速反弹,个别区域甚至出了量价齐升。但成交量的恢复,仍然没有达到去年的同期水平。

目前的市场行情就是新房涨跌互现。因为我国的新房市场一直具有卖方市场的特点,再加上开发商习惯性地采取项目低开高走的销售策略,因此,在大多数城市的核心地段或有规划优势的区域,仍然呈现上涨的势态。

统计局公布的70城房价指数也反映了这一情况。但是,在大多数城市,甚至是一、二线城市的非核心区域却出现了持续下跌。

与此同时,二手房市场是一个更为均衡的市场,二手房市场的价格涨跌和成交量的变化 ,更能反映出市场的真实行情。目前、一二三线城市的二手房行情表现平稳,大部分涨跌均在1~2个点上下。

在少数城市或区域,受新房价格上升的影响,二手房挂牌量近期有明显的上涨,但随着价格上涨,成交量迅速下降,市场观望气氛浓厚。二手买家对价格较为敏感,看得多,下手少,但看客多了,卖家就觉得行情起来了,开始涨价。

但这只表明买卖双方对后市房价走势分歧较大,真可谓买家表错了情,卖家会错了意!

.03

基本面什么情况?

支撑房价的因素不外乎经济增长、供求关系和政策引导。而对房价形成最基础支撑的就是经济增长,也就是大家习惯说的手里有没有钱!

疫情之后,我国经济迅速恢复,二季度经济增长达3.2%,超出预期,成为世界经济恢复的奇迹。但是也要看到,3.2%的增长水平比去年同期仍然下跌了近5成!今年经济增长大幅低于去年已是定局,因此,房价进一步上涨,缺乏最基本的条件。

从供求关系上看,城市化进程在持续推进,二胎等刚性需求仍然旺盛,房地产市场的投资也基本恢复到疫情前的水平。虽然房地产开发利润在下降,但开发商拿地的热情仍然不减。虽然各地区和城市的交易量有起有落,但总体保持了较好的平衡。期望房价大幅下跌的想法也明显不太现实。

.04

开发商还好吗?

近十年房企发展呈现的一个特点,就是快周转企业全面胜出,追求高利润企业出局。

排名前30年房企,无一例外都是快周转企业,而以造豪宅闻名的房企,不是陷入困境,如泰禾,就是缺乏存在感,如星河湾。

而快周转,最重要的就是“周转”!

最近管理层给负债过高的房企划了三条红线,排名前三的房企集体踩坑。融资吃紧,回款压力大增,加上地价上涨,房价滞涨,利润下降,房企面临追求规模和利润之间的艰难选择。一旦周转不灵,资金吃紧,必定大势不妙,而加快回款毫无疑问是最明智的选择!

.05

购房者什么心态?

因为疫情影响,经济放缓,大多数行业收入普遍下降,随之也就出现了购房意愿下降。

同时,部分行业出现了收入逆市增长,如证券、电商 、游戏等行业,它们的从业人员成为购房主力。表现在市场层面就是局部区域和改善性住宅价格出现上涨。

投资房地产可以增值保值的观念深入人心。过去20年的房价神话,培养了房价永远上涨的想法,即使出现了回调,也会被视为前进道路上的曲折。这在一定程度上也放大的住房的需求。但也要看到,住户贷款已经从高位回落,说明杠杆开始下降,部分人已经认识到房产不再是首选的投资产品。

.06

国庆黄金周预测

结合上面五点因素,可以总结出以下几个要点:

1、中央政府不希望房价上涨,地方政府有卖地冲动。

2、限购大面积放松无望,地方性微调不断。

3、市场需求仍然旺盛,但购买力没有明显增强。

4、 开发商利润下降,但对后市仍有信心。

5、 消费者对房产增值充满期待。

6、 房价涨跌互现,涨跌幅均不断收窄。

因此,我们预测从金九银十到年底这段时间,楼市会呈现以下特征:

1、 成交量会进一步放大。

2、 价格保持总体平稳,不同城市或区域涨跌互现。

3、 房价上涨明显区域会有调控升级。

4、 二手房价格分歧加大,价格上涨明显的二手房成交困难。

5、 投资性购房获利难度加大,周期变长。

.07

购房建议

1、 根据自身情况,制定购房计划。不恐慌、不幻想、不贪便宜。

2、 优先考虑自住的功能性和舒适性,尽量购买工作生活方便的区域。

3、 投资性购房要有现实的收益预期和更长的持有计划。

4、 不高杠杆买房,保持安全的现金流。

顺便多说一句:在真正的投资者眼里,房产正在演化为奢侈品,而非投资品。越早明白这个道理的人,会越快实现资产的增值。

为什么?咱们下次再好好聊一聊。

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